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佛山市商业地产库存多 去化至少29个月
2016-9-9 17:05:06 阅读(44828) 来源:广州日报 作者:邓柱峰 陈钰凤
去年,邓女士在佛山购入了3套商业公寓,按照当时的规定,商业性质的公寓不能使用明火,水电都按照商业标准征收。上个月,邓女士收楼后,开发商告诉她,只要公寓用来居住而不是办公,就可以向市政部门申请将水电缴纳标准“商业改民用”。邓女士一算,这不得了,“商改民”后,水电费用可以直减1/3。

去年,邓女士在佛山购入了3套商业公寓,按照当时的规定,商业性质的公寓不能使用明火,水电都按照商业标准征收。上个月,邓女士收楼后,开发商告诉她,只要公寓用来居住而不是办公,就可以向市政部门申请将水电缴纳标准“商业改民用”。邓女士一算,这不得了,“商改民”后,水电费用可以直减1/3。


这只是佛山去商业库存的一段小序曲。据统计,目前佛山商业库存量达1001万平方米,去化周期需29个月。佛山到底会用哪些办法去商业库存?南海区最近提出,考虑政府出资购买商业公寓作为居民保障用房。而诸如此类的商业去库存探索之路还在路上......


商住倒挂:公寓、写字楼售价仅约住宅一半


最近,李小姐收到中介电话称,置业千灯湖,只要11000万元/平方米。李小姐大喜,可是细问之,才知道中介说的是商业公寓,不是住宅。


公寓售价明显低于住宅楼价,是目前佛山楼市的显著特征。以千灯湖板块为例,该片区公寓的主流售价约11000元/平方米,而住宅楼价达到18000~22000元/平方米。


写字楼的售价差距会更大一些。在桂城核心区5A级甲级写字楼的售价也仅13000~15000元/平方米左右,非核心区有个别项目的售价低至6字头、7字头,几乎只有住宅房价的一半。


其实,一般来说,商业地产无论是建安费用、装修成本,还是运营维护的复杂度,都远远超过住宅,所以体现在楼价上,商业产品往往会比住宅贵1.5倍左右。但是现实情况却是反过来,住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格,这形成了商住倒挂。


经济增速放缓,佛山解除限购都直接影响了商业地产去化,而最关键的原因还是在于供求关系,佛山商业地产库存量太大。


全市商业去库存至少需要29个月


佛山商业地产库存量到底有多大?在今年3月份广东省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016~2018年)》中,佛山去库存的重点落在了商业地产商,三年内商业地产的去库存任务要达110万平方米。


目前佛山商业地产去库存压力大


上月举行的全市供给侧结构性改革推进大会透露,截至7月底,佛山商品房库存量比2015年底减少了334.36万平方米,全市商品房库存总量降至1773.06万平方米,去库存周期9.57个月。


虽然佛山去库存大战取得了不错的阶段成效,但是从去库存类型来看,还是充满了压力。记者留意到,在334.36万平方米的去库存量中,住房库存量减少了316.93万平方米,非住宅类商品房库存量仅减少了17.43万平方米。也就是说,过去大半年时间里,佛山去库存的主力均在住宅,占了94.79%。佛山仍存留着数量巨大的非住宅商品房,当中绝大部分是商业物业。


佛山市住建局局长乔羽曾在有关会议上表示,“当前,全市去库存主要存在结构性问题,表现为住宅的供应不足,商业的库存过大。”他说,全市到7月底住宅库存约为771万平方米,去化周期只有5.1个月,供应比较紧张。但是另一方面,商业地产库存量是1001万平方米,去化周期要29个月。就是说,消化商业库存是消化房地产库存的4倍时间。


面对巨量商业库存怎么办?


市住建局:鼓励各区研究去商业库存对策


据了解,由于过去几年佛山的限购政策,让中心城区各地涌现出很多带商住、购物、写字楼、酒店功能的“城市综合体”,如今这类综合体多成了商业去库存的“主要目标”。


广州日报记者了解到,目前佛山的商业库存主要集中在禅城区、南海区东部,其中以南海千灯湖金融高新区和禅城季华路沿线为集聚区域。与周边销售得热火朝天的房地产形成鲜明对比的是,片区内商业项目多数出现了“门庭冷落”的景象。


对此,乔羽表示,“供给侧结构性改革强调结构性,因此结构不平衡也是不合格。”他表示,商业去库存方面,有些措施落实不到位,土地转功能,规划调性质,公寓水电民用价格等工作不到位。而由于今年上半年房地产市场相对比较活跃,一些违规行为、市场打擦边球的行为都有所抬头。乔羽建议,去库存任务要与全市房地产发展相结合,结构上保持均衡,各区要在控制好房价方面多作努力。同时多研究去商业库存的办法和政策。


南海探索:回购部分商业地产 推混合土地出让


日前,南海区召开多个重点工作推进会议,市委常委、南海区委书记黄志豪在不同会议上均有透露,南海将在商业去库存方面有多个创新办法。根据南海发布的数据显示,南海上半年商品房库存减少109万平方米,非商品房住宅减少仅9万平方米。从与全市数据对比来看,南海确实是全市去库存的重中之重。


黄志豪透露,南海区计划投资1亿元,用以购买金融高新区库存商品房213套作为片区内的保障房,另外投资1.2亿元在狮山大学城周边购买400套商业公寓作为保障房建设。广州日报记者也注意到,最近南海中心区推出了2000多套公租房,分别位于瀚天科技城B区、禾仰广场以及鸿晖智盈大厦。租金最低9元/平方米起,面积30~80平方米/套。


另外,他还透露,南海积极鼓励跨界地产,利用现有的“三旧”改造政策,将土地混合出让,如工业跟商业混合出让,转让和出租混合出让等。

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