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林龙安:冲千亿后要保千亿 毛利率做到高于行业5%
2017-8-24 10:02:41 阅读(51271) 来源:观点地产网 作者:

    “我们现在冲千亿,一年是可以的,但是往后怎么办?以后给股东什么回报?我们在想的是冲千亿以后怎么保千亿的问题,所以我们更多考量的是长期战略布局。”


    观点地产网 “经过几十年的沉淀,我们已经建立了一支完整的团队,这支团队是经得起风吹雨打的。”


    8月23日上午,香港港岛香格里拉窗外的“天鸽”台风已经由早上的8号风球升级到五年一遇的10号风球,坐在如期举行的禹洲地产2017年中期业绩会会场中,禹洲地产创始人、主席兼执行董事林龙安,借机在问答环节中“苦中作乐”般地调侃了一下这场不期而遇的暴风雨。


    听到这句回应,台上的行总裁蔡明辉、财务总监兼公司秘书许进业以及台下的媒体亦会心一笑,会场稍显严肃的气氛瞬间轻松了些。


    正如其他受影响的中期业绩会一样,由于台风而导致一些本已经计划前往参与的投资机构和记者不得不改为网上收听,而港交所则宣布休市一天,这对于禹洲地产而言并不是一个太好的消息,毕竟一向稳健的禹洲在2017年的中期亦交出了一份还不错的成绩单。


    从8月22日禹洲地产收盘上涨1.56%至4.56港元的趋势来看,港交所全天休市或意味着或许错过一波由业绩利好带来的上涨。


    禹洲地产7月10日和8月22日披露的公告显示,在过去的半年,禹洲地产累计销售金额为214.743亿元,同比上升66.93%,几乎接近2016年全年232亿的销售额,按此前确定的全年300亿目标算,禹洲地产上半年已完成目标约72%。


    统计期内,禹洲地产毛利为人民币23.88亿元,较2016年同期上升77.51%,毛利率虽然有所下降,但32.95%的数值仍维持在行业较高水平。


    分红方面,林龙安表示,公司依旧对外承诺,会继续维持不低于核心利润的30%用于分红,“公司依旧会保持稳健的财务,而未来会加大并购、合作的力度,以获得更多低成本的土地保证更好的盈利空间”。


    未来三年毛利率维持30%


    虽然林龙安表示禹洲的深耕策略特色在一定程度上保证了公司高毛利率水平的维持,但相比此前十年维持在35%的数值,近一两年来,全国化布局后的禹洲地产毛利率已经有所下降。


    对此,财务总监兼公司秘书许进业介绍,截至2017年6月底,禹洲地产已经销售还没确认的收入有大概200万平方米,货值为300亿元,未来会有效分配到不同的时期,以确保未来几年还会有不错的增长。


    “还有一些已经销售还没有确认收入的物业,其实它的毛利也是很好的,基本上跟现在的水平拆不多,所有未来还有一段时间的利润增增,我们十分有信心。”


    林龙安直言,未来三年内继续保持30%的毛利率没有问题,但是三年以后继续保持不太可能,因为整个行业的毛利率水平是往下跌的。不过他也强调,要做到高于行业5%以上是没有问题的。


    按照林龙安的计划,为继续实现公司高的盈利空间,要在土地竞争中控制土地成本,他表示,禹洲今年在公开市场上竞价比例会减少,而会加大并购合作力度。


    “禹洲的销售额并表中90%是我们自己贡献的,接下来我们会力争把合作占比提升到30%,不过我们不会盲目为了冲量而冲量,我们在想的是冲千亿以后怎么保千亿的问题,所以更多考虑的是长期战略布局,百年企业、十年规划、五年实施,禹洲是朝着百年企业的发展来奋进。”


    许进业则表示,到2020年禹洲实现1200亿元的销售业绩目标之时,公司的权益占比大概会为60%-70%。


    据了解,在过去的半年,禹洲已经在厦门、漳州、天津、苏州、杭州等城市新增了10个项目,总建筑面积约87万平方米,而在南京句容、武汉各收获一个并购项目,其中武汉旧改项目的收购成本每平米比市价减少近4成。


    截至2017年6月30日,禹洲地产的土地储备总可供销售建筑面积达994万平方米,逾79个项目,分别分布于长三角、华中、环渤海、粤港澳大湾区及海西地区共14个城市,平均楼面成本每平方米约人民币5,921元。


    “集团将聚焦上述五大区域,相信现在持有及管理的土地储备足够本集团未来四至五年的发展需求。”


    布局大湾区是重中之重


    起家于海西,并将版图扩展到长三角、华中、环渤海、粤港澳大湾区,禹洲地产的制定这一战略布局的原因,或许源于在长三角及华中取得的不错战绩。


    据悉,禹洲地产上半年的物业销售收入达人民币70.47亿元,较去年同期上升75.37%,而物业销售收入上升主要是由于期内物业交付面积增加和平均售价上升所致。2017年上半年交付及确认销售的物业平均销售价格,为每平方米人民币11204元,较2016年同期上升47.60%。


    其中,最初最大贡献的为长三角地区(尤其是上海)。在区域分布上,西、长三角及环渤海区域分别贡献确认销售金额的33.20%、66.68%及0.12%。这意味着,禹洲地产在海西的大本营之外,持续深耕的长三角区域亦逐渐形成规模。


    从中也可见,禹洲地产的业绩上升正受益于一二线项目布局,而在一二线城市限制政策之下,林龙安表示,不会影响禹洲地产在这些城市布局的战略,因为一二线城市的经济转型是成功的,市场需求量也还很大,但是会加大刚需和改善型户型的占比,而此前禹洲这些户型在市场已经被证明很受欢迎。


    不过,在大的布局战略之下,林龙安表示,今年大湾区是公司布局的重中之重,目前已经进入的惠州是一个着陆点,而大湾区范围中的9+2的区域只要有机会都会进入,并且在布局大湾区中主要以收购与合作为主,“因为1+1大于2”。


    快速扩大版图之时,如何获得更多的资金支持也成为这场业绩会中的另一个关注点。


    据许进业介绍,截至2017年6月底,禹洲地产已经支付了78亿元左右的土地款,已经签约还未付的大概有80亿元,其中下半年要支付的是60亿元,剩余的明年才支付,所以全年大概需要支付的土地款为140亿元。


    从披露的2017年中期业绩公告中来看,截至6月底,禹洲地产现金及现金等价物和受限制现金较去年12月31日上升12.55%,至196.37亿元,支付这一土地款或无压力。但值得注意的是否,禹洲地产的融资成本有所上升。


    据悉,统计期内,禹洲地产的融资成本由2016年上半年约1.56亿元,上升43.66%至2017年上半年2.24亿元,其中于2017年上半年资本化而计入项目成本的金额为6.61亿元元(2016年上半年为6.57亿元),加权平均融资成本为5.99%。


    禹洲地产表示,融资成本上升乃主要由于集团于期内总借贷金额上升,及资本化利息金额变化所致。


    以下为禹洲地产股份有限公司2017年中期业绩会问答实录:


    现场提问:公司的增长幅度达到40%,未来的销售和利润增长前景如何?二是公司规模从100亿元到今年的400亿元,如果2020年实现1200亿元的目标,资产达到700亿元,但公司股东权益只有100多亿多一点,公司是否会考虑增加股东权益,即是否会进行管理层的配股?是管理层的股权激励是怎么的样?于禹洲地产的发展影响应该是很关键的?


    许进业(财务总监兼公司秘书):第一个问题,我们的销售增长的同时,利润也在增长,到6月底已经销售还没确认收入的大概有200多万平方米,货值大概300多亿,我们会把它有效分配到不同的时间点,确保我们未来几年还会有不错的增长。


    还有一些已经销售还没确认收入的物业,其实毛利也很好的,基本上跟现在水平差不多,所以未来一段时间利润增长,我们十分有信心。


    林龙安(禹洲地产创始人、主席兼执行董事):禹洲从上市开始,连续多年的毛利空间都在30%左右,我们上市以后基本上维持8%到10%的派息,这是股东回报。


    股价跟业绩当然是紧密相关的,我们的派息跟股价也是相挂钩的,股价上升了,整个公司的运营能力也上升了,整个公司的盈利控制随着公司的业绩的提升也上升了,所以派息当然也是成正比的。


    股东权益方面,在这里给大家报告一下,禹洲提出到2020年的目标是1200亿,而不是1000亿,我们也增加一些土地储备,对于实现未来3年的目标,禹洲充满信心。充满信心的同时,我们更多的是确保股东利益的最大化,就是能在量不断上升的同时,我们的盈利空间也成正比的上升,这是禹洲历来的追求和实际的结果。


    当然对配股问题,这个话题比较敏感,但是我也不妨跟大家讲,现在随着禹洲三年战略目标提出以后,包括今年中期的派息,第一次中期派息,很多机构都关注禹洲的股票,至少我自己亲自接待的机构不低于10家,至少有5家是保险公司,有2家是银行,希望能持有禹洲的股票,所以如果从长远的发展战略、有利于禹洲的战略提升以及股东的战略提升方面,当然我们是持开放的态度,禹洲也正在快速的发展期,我们是持开放的态度。


    不过,社会上的零星配股我们肯定是不会做的,现在想要禹洲股票的机构都非常多了,大家看好禹洲未来业务的增长,还有我们的管控水平以及我们的盈利水平,另外还有稳健的派息水平。


    关于管理层方面,禹洲的管理层团队的收益跟禹洲的业绩成正本,比如说我们的财务总监,他们都是股东,他们有期权,我们的期权不是当年兑现的,我们分成7年兑现,基本上伴随着禹洲每年的增长,他们期权的回报已经远远高于他们的工资待遇,他们已经跟禹洲捆绑在一起,已经成为真正的禹洲一家人。


    我一直跟他们讲,我作为大股东,还不能卖股票,大股东的股票卖掉的话,大家对这个公司肯定不看好,而他们持有的期权的增长,对他们完全有好处。我们经过几十年的沉淀,已经建立了一支完整的团队,这支团队是经得起风吹雨打的。


    现场提问:我有几个问题,第一,我们提出来1000亿的目标,当中包含的权益占比是多少?我们提出了1000亿的目标,往后我们有没有需要加大购买土地的力度?往后会不会有一个比较明确的买地的预算?第三,禹洲已经走向全国了,华中、京津冀和大湾区,林董您觉得往后我们会加大在哪个区域的力度,或者这三个区域您更喜欢哪个区域?


    许进业:我先回答一下,关于1000亿的销售目标,因为目前市场上好的土地大家都想争,所以未来要确保土地的成本比较低,我们也跟其他的开发商合作,所以权益部分肯定会有所增加。


    刚刚提到我们超过1000亿的销售,我们对外说的是1200亿的目标,这个比例上现在也要看未来几年的发展,可以看到一些同行,他们的比例也不一样,我们也会按照我们的发展步伐来推进,目前来说很难有具体的数字,但我们估计是60%到70%的水平。


    买地方面,我们一方面会按照销售回款的标准来看,一方面加大销售,确保回款,保证有足够的资金来购买土地,同时我们也在开拓和维持不同的融资渠道,确保我们的现金是足够的。


    过去我们可能用在买地的预算是销售回款大概10%,未来要支撑我们实现超过千亿的目标,我们拿地的预算会提高一些,但是整体来说负债方面我们还是会管控好的,确保不会增长得太快。


    林龙安:千亿目标制定出来之后,我们今年做了一个战略的调整。禹洲现在并表的销售额占比不到10%,90%多都是我们自己贡献的,这个比例是一定要改变的,我们接下来会加大合作的力度,力争合作的项目占到30%左右,但是不会为了冲量而冲量,会为了量和盈利来提升指标,不会盲目。


    买地的方面,我刚刚讲了,我们主要是把控负债比例维持在60%到80%的水平,因此我们用负债比例来控制,销售好的时候,我们会增加买地,我们现在买地也做了调整,今年市场公开竞价的比例会减少,几乎是通过收购和并购来持有土地,确保我们的盈利空间。


    区域的问题,其实五大区域都很重要,我们是区域深耕,全国布局,禹洲进入一个城市,我们就不会退出来,我们在南京,短短两年冲到前9名,而且一直在前10。在苏州我们第一次进去,才一年的时间,现在三盘联动,所以说都是深耕在一个城市,不会再退出来,每个区域都很重要。


    作为一个全国性的地产商,不能局限于区域,我们现在冲千亿,一年是可以的,但是往后怎么办?以后给股东什么回报?我们在想的是冲千亿以后怎么保千亿的问题,所以我们更多考量的是长期战略布局。百年企业、十年规划、五年实施,禹洲是朝着百年企业的发展来奋进。


    在分红方面,禹洲已经对外承诺,不低于核心利润的30%,这个比例会继续维持。


    现场提问:目前很多城市的楼市成交量价齐跌,70个大中城市楼市降温,楼市的价格似乎已经到了一个顶部,不知道禹洲地产是怎么看待目前的房地产形势的?


    林龙安:刚刚在展望里面已经讲了,今年的楼市应该是稳定为主,“五限时代”已经到来了,再加大政策的出台,我估计也不会有了,但是会维持平稳的局面。


    不管是量还是价,量不会上升到哪里,价会略微上升一点,但是是以稳定为主。


    未来三年左右房价的趋势还是稳中有升,但是整个销售量不一定会冲到哪里,现在土地已经越来越珍贵了,而且越来越少,特别是在一二线城市的土地,几乎是推出来就被抢光了,土地的价格也是直线上升,很多城市进入旧改阶段,土地成本上升了,所以我想未来还是稳中有升。


    现场提问:公司自上市以来,毛利率一直维持在35%以上,但是房地产整个板块要资金回笼,需要货如轮转,怎么可以维持利润高增长来回报股东?还有一个问题是现在内房股基金追捧的情况下,你们有很好的控制成本的方式,你们是不是更好地把股价反映在里面?


    林龙安:怎么确保高增长,我刚才讲了,禹洲不盲目地冲量,禹洲还是有自己的特色,我们的特色也是维持我们多年的对长久盈利空间的追求,维持多年对股东回报的承诺,我们的量已经明确,我们是2020年达到1200亿,然后倒排下来,不一下子冲很高,而且按照百年企业,十年规划,五年实施,按照我们的目标非常稳健、脚踏实地地发展,当然,也要有一定的激情来冲量,但是不盲目冲量。


    对股价来讲,特别是持有我们股票的前十大投资者,包括美国的基金,中国人寿、海通证券以及台湾全球人寿,这么多的基金看好禹洲,说明禹洲的股价远远低于行业的水平。


    今年我们的股价也有一定的上升,也给股东和投资者带来了比较好的回报,但是对我们管理层来讲,我们认为与股价东与我们的期待还是不相对称,有待于管理层更多的努力,有待于更多的投资者继续关注,我们做出更好的业绩,让股东拿到更多的盈利空间,这样相信我们的价值是肯定有一个好的结果。


    现场提问:公司披露的并购项目并不多,随着拿地成本的提高,公司未来毛利率情况会是怎么样的?在大湾区9+2的城市中,您看好哪个城市的发展潜力?


    林龙安:我们在南京句容收购了一个项目,另外还有几个收购的项目没有披露,收购占了我们新增土地储备的三分之一。


    毛利率方面,未来三年内继续保持30%的毛利率没有问题,但是三年以后继续保持不太可能,因为整个行业的毛利率水平是往下跌的,但要高于行业5%是没有问题的。


    今年大湾区是公司布局的重中之重,已经进入的惠州是一个着陆点,而9+2的区域只要有机会都会进入,并且在布局大湾区中主要以收购与合作为主,1+1大于2。


    现场提问:截至上半年底,公司今年付了多少土地款,还有多少未付?今年的合同销售的毛利率是多少?


    林龙安:我们今年的合约销售的毛利率33%,刚刚在报告中已经讲了,其他的问题请我们的财务总监回答。合同销售的毛利率大概也是33%、34%的水平,全年来说,我们估计和中期应该差不多,或者略高一些。


    许进业:第一个是土地款的问题,我们今年上半年付了78亿左右的土地款,现在已经签约还未付的大概有80多亿,但是有一些是需要明年才付的,下半年要付的是60多亿,所以全年大概140亿左右。


    现场提问:内地的调控政策对公司有没有什么影响?调控对一二线城市影响比较大,公司未来会不会想要转向三四线城市发展?


    林龙安:作为一个全国性布局的房地产企业,我们拥护国家对房地产业相关策略的调整,因为调控有利于行业更加长远发展,调控有利于行业更加稳定增长。


    所以对行业来讲,调控是必不可少的,特别是在一二线城市这么活跃的地方,房地产其实也是民生工程,涉及到民生工程,对每一个政府来讲,当然都有它的目标和规范化的要求,所以禹洲对调控是没有异议的,我们认为这个有利于行业长远发展。


    至于怎么应对调控,当然一二线城市的调控会比较严峻,但是一二线城市的土地少,需求量大,需求量大体现在几个方面,一是人口还是流入的,第二是经济转型是成功的,第三是二胎放行,也增加了需求量,所以在一二线城市的需求量肯定是增加的。


    禹洲在一二线城市也有一些应对的策略,我们采用的是刚需和改善型住宅为主,像我刚刚给大家报告的,我们做89平方米的三房两厅两卫,我们不但在上海,我们在杭州、厦门这些地方都是一炮打响的,这是非常成功的。


作为改善型住宅,这是非常成功的,所以我们在策略上、户型上,包括应对的不同群体上做了大量的改变和改进,这是禹洲应对的方式,所以我们禹洲在一二线城市,我们今年来自长三角的贡献已经达到将近60%。


    现场提问:香港也是大湾区的一个部分,您对香港的未来前景有什么想法?还有我们会进行收购还是从公开市场去投?


    林龙安:我们在香港有一个项目,这个项目应该是蛮不错的,现在要推出来,我估计也是很好的,我们也一直在犹豫推不推完,因为今年400亿的目标已经没问题了,所以我们也准备缓一缓,优质的项目我们可能准备收租,增加地产板块长远的盈利的来源,当然在适当的时候,假如说销售价格能达到我们的预期,也不妨推出来。


    当然对香港的土地市场我们还会继续关注,但不盲目拿高地价,我们会积极关注在香港的市场。当然香港这个市场不单单是香港本土的市场,也不单单是内地的市场,它是世界的市场,因此所有的人都会关注香港的房价。


    现场提问:公司是否会考虑在长租公寓方面布局?


    林龙安:长租公寓我们已经在布局,比如说在合肥我们有几栋楼,一手房和二手房差价在6000块钱左右,我们就准备把这个做长租公寓,不卖了。


    我们在上海闵行区的一个项目,在地铁边上,如果卖完了以后再买地也很难,所以我们也准备持有。另外也是因为一手房和二手房差价的问题,所以我们准备部分持有做长租公寓。


    我们在三年前已经布局了长租公寓,我们成立了一个酒店管理集团,这个公司不是管理星级酒店,我们是管理长租公寓和服务型公寓,这个酒店管理集团在厦门的酒店式公寓、公寓式商务酒店这一块至少是排在前三名的,我们的团队全部是自己从零开始打造的,这个团队已经运作了三四年时间,现在已经冲到最前面了,而且构架非常完善,人员的管控以及整个服务型公寓的模式已经都摸索出来了。


    所以我们禹洲是比较成熟的,只要我把这些房子转为长租公寓,酒店管理公司马上过去,不用请别人的管理公司,所以这一块禹洲还是比较成熟的,未来长租公寓这一块,包括我们的服务式酒店这一块,我们的租金应该会持续的上升。



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